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撰文：姜建国
视觉：老王
审校：苏七墨
据菏泽找房内容组统计整理，2022年4月份菏泽市城区在售、待售项目共计103个，其中包括普通住宅、别墅、公寓、写字楼、商铺、专业市场等。
从菏泽楼市整体运行情况上看，2月份春节“返乡置业”迎来一波成交小高峰后，在三月也并没有迎来楼市小阳春，那4月份的菏泽楼市来访和成交也更加趋向于平稳发展。
受预售证政策调整等多重影响，大部分人气较高的楼盘，去化速度虽快，但已出现可售房源稀缺，甚至无房可售的情况。但推盘节奏放缓，整体延续以项目销量定新品加推的模式，继续维持对商品库房的有效管控，也能够推动菏泽楼市整体趋于良性的运行。
从房价方面来看，菏泽楼市5月份有6个项目涨价，2个项目降价。其中包括正东·凯旋豪庭全线产品每平上调100元；中达·宜居荷苑商铺均价每平上调2000元；绿地新都汇全线产品每平上调100元；天安夏威夷二期认筹产品每平上调200元；金府大院在售产品全线每平上调200元；将军苑在售产品每平上调100元；玫瑰园全线产品每平下调200元；亿联世贸中心浙商大厦每平下调200元。
另外，菏泽再次受疫情影响，五一长假并未出现往年返乡盛况，菏泽城区主力在售楼盘来访及成交情况表现欠佳，环比去年五一菏泽商品房成交量有所下降。
以下楼盘报价均为售楼处公开渠道获得，仅供参考，具体购房价格以售楼处公布价格为准（文中所载面积均为建筑面积）。
菏泽找房以菏泽地图、市政规划路网为基础，结合各区域配套和差异化属性，将市区市场大致划分为7大板块，分别为：
中心片区：黄河路以南、长江路以北、西安路以东、人民路以西区域；
北部片区：黄河路以北、昆仑路以东、人民路以西区域；
南部片区：长江以南、东郑线以东、牡丹路以西区域；
西部片区：西安路以西区域；
东部片区：人民路以东，黄河路以南、长江路以北、长城路以南区域；
东北片区：黄河路以北、人民路以东区域；
东南片区：牡丹路以东、长江路以南区域。
菏泽市区在售项目分布图
A、中心片区（以黄河路、长江路、西安路、人民路为界划分）
中心片区占据菏泽城区优势地理位置，房价和推盘节奏都较为稳定。其中，正东·凯旋豪庭所处位置周边可售房源较少，楼盘从春节至今一直处于热销状态，上月涨价后再次上涨100元；位于太原路和八一路交汇处的玖诺·健康公寓，加推4#楼13、14层，为毛坯公寓，均价为6500元/平。
东亚国睿华庭因工程快、户型丰富、地理位置等优势而受到广大购房者的青睐，该楼盘4月加推6#、16#两栋高层住宅，两栋楼皆为河景房，共计253套房源。
中北新都心五一期间举办“工地开放日”活动，在中心片区反响较好，五一期间的到访量以及成交量在中心片区拔得头筹。
B、北部片区（以黄河路、昆仑路、人民路为界划分）
北部片区项目本月变动较小，仅玫瑰园一个项目加推4栋联排别墅，且在售楼栋价格全线下调200元/平。
4月14日，牡丹区二十一中北校区举行开工仪式，惠及中丞·玖璋台、中南花城、碧桂园·铂悦城等多个项目，为该片区业主子女提供教育便利。
C、南部片区（以长江路、东郑线、牡丹路为界划分）
南部片区三楼盘均沿长江路分布，因长江路封路修缮，该片区三楼盘来访量相对日常来说较少，推盘节奏也受到一定影响。据菏泽找房内容组统计，该片区两主力楼盘3月份每日平均来访15组左右，而4月份每日平均来访下降至9组左右，两月成交量相差约12套。
D、西部片区（东临西安路，北以昆仑路为界，南以东郑线为界）
西部片区作为菏泽城区发展的老片区，生活氛围浓厚，但因开发较早，现在售楼盘多处于销售中后期，且该片区内尾盘数量相较于其他片区较多。
中达宜居·荷苑已进入清盘阶段，住宅和商铺各剩余十套左右，因该项目已交付使用，人流量较大，商铺投资潜力大，所以该项目商铺均价每平上调2000元；金府大院在售六栋楼皆预计十月份交付，全线每平上调200元；将军苑项目在售产品均为现房，每平上调100元。
E、东部片区（西以人民路为界，北以黄河路为界，南以长江路为界划分）
东部片区外部环境配套较好，瑞海·国府大院、龙翔·中央悦府作为闽商在菏泽市区发展较好的两个项目，凭借交房速度快、工程质量高、园林规划丰富等优势受到广大购房者的青睐，该两项目4月份均加推新楼栋。
其中，龙翔·中央悦府集中加推三栋高层住宅，分别是B2#、B7#、B8#楼，共计加推356套房源，均价6600—7600元/平，计划于2023年年底交付使用。
而瑞海·国府大院新加推14#高层住宅，采用34层，两个单元、两梯三户设计，面积为107平、118平、128平三居，共计推出204套房源，均价7000元/平左右，预计2023年年底交房。
这两个项目同作为东部片区的热销红盘，无论是区位配套还是工程质量、园林规划，都在伯仲之间，价格并无较大差异，购房者可根据自身喜好需求进行选择。
另外，恒祥·彩虹城二期预计本月下旬开盘，该项目产品以85-110平两居室、三居刚需户型为主。
F、东北片区（以人民路、黄河路为界划分）
东北片区项目大多处于销售中后期，但房源受到预售证、自身销售政策等多种影响，在售房源储存量并不算充足。
国璟府项目一期实景交付后，为购房者提供了项目产品力展示，工程速度快、楼栋布局合理、园林绿化丰富，国璟府凭借自身优势，成为该片区的热销红盘。
4月26日，三庆|中凯·锦悦府举办项目启动仪式，这也标志着该项目正式入市，4月30日，该项目景观示范区正式开放。
另外，翡翠丽城·云玺作为该片区唯一一个五恒高科技低密住宅项目，自入市以来就颇受关注，该项目有近期开盘计划，但具体时间未定。
G、东南片区（以长江路、牡丹路、广州路为界划分）
东南片区项目较多，房源也较为充足，且该片区产品从刚需到高端改善型产品一应俱全，是菏泽楼市发展势头最猛，且最有发展潜力的一个片区。
绿地新都汇因所剩房源楼层较好，每平上涨100元；天安夏威夷优惠政策由二期交30万享受每平均价12000元，更改为二期交30万享受每平均价12200元，相当于每平上涨200元。
H、纯新楼盘
I、投资型项目
亿联世贸中心浙商大厦近期清盘，LOFT公寓产品每平米下调200元，现为7800元/平。
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